尽管道路艰难，但市场复苏态势已然愈发清晰。
5月16日，国家统计局数据显示，前四月商品房销售额同比增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%，整体好于去年。与此同时，房屋竣工面积也持续保持高增长，竣工累计增速较1-3月提升4.1个百分点，前四月增长18.8%。
（数据来源：国家统计局）
不过，市场也存在隐忧。比如4月销售数据却由涨转跌，未能延续2月、3月的复苏态势。开发投资规模和新开工面积稍显疲弱，分别同比下跌6.2%、5.6%。
“弱复苏、强分化的判断依旧适用。”对于这份成绩单，中金公司判断称，销售边际走弱与积压释放需求渐近尾声有关，同时成交结构正逐步向超高、高能级城市偏移，预计房企未来投资，或将延续强度偏保守和择城整体审慎。
国信证券的判断与之类似，“尽管是弱复苏，但当前时点，销售复苏已成趋势，优质房企业绩复苏近在咫尺。”
寻找确定性市场、做确定性业务，成为当下房企的共同选择。这集中体现在各家对于重点城市核心板块土地资源的争夺，以及收缩多元化业务、回归并深耕主业。
显然，这一背景下，优质房企更具优势。在同策研究院研究总监宋红卫的视角中，2023年来看，Top20房企成员相比于去年已经发生比较大的变化，融资能力强、信用较好及深耕重点区域的房企更具备优势。
这其中，作为为数不多的优质民营房企，碧桂园融资渠道通畅，财务稳健，并且有着韧性十足的业务策略布局，在面对当下“弱复苏”的市场环境自然会从容很多。
土拍分化，一二线争夺激烈
尽管房地产市场开始整体上复苏，但是复苏的程度并不相同。进入4月份，这种“冷热不均”的复苏趋势进一步加剧，反映在土拍市场上也更加明显。
以4月为例，中指研究院统计数据显示，22城中上海、杭州、成都、合肥、长沙、无锡、广州、天津、济南、青岛、北京、重庆、厦门13城均进行住宅用地出让活动，平均成交溢价率8.37%，较3月提升0.18个百分点，核心城市热度持续，如上海、杭州、成都多宗地块拍至地价上限。无锡、天津、济南土拍情绪仍较低，成交地块均底价出让。
导致这种情况出现的重要原因是，近两年受房地产市场调整影响，拿地容错率明显下降，房企普遍采取“以销定投”、“聚焦核心城市及区域”的策略。核心城市、优质板块的地块，自然会成为房企竞逐的目标。
在中海地产董事局主席颜建国看来，房地产行业城市会进一步分化，一二线城市抵御周期波动的能量更强，三四线城市波动调整更大。
“楼市更为积极的政策信号正在持续释放，市场一定会复苏，但复苏的过程一定会分化。”碧桂园集团总裁莫斌也在集团2023年年会上表示，今年不片面追求规模，而要真正走有质量的发展之路，未来的布局一定要跟着市场导向走，要集聚力量到更有潜力的市场去聚焦深耕。
基于上述判断，自去年开始，碧桂园调整土储结构，并启动更精细的市场研究，并提出接下来投资要更多聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位，计划用3-5年时间，转向一二线和三四线“五五开”的土储布局。
就在5月17日及18日，碧桂园接连摘得太原市三宗地块。更早之前的4月底，碧桂园以28.25亿元总价成功竞得杭州滨江区一地块。在5月份的月度管理会上，公司管理层再次强调：在投资方向上，要更加努力地做确定性的市场、确定性客户的确定性项目。
在太原、杭州这些二线省会城市拿地，这无疑有利于碧桂园优化土地储备结构。财报数据显示，截至2022年末，碧桂园拥有市值约9555亿元的土地储备，其中4成是面向一线和二线市场，接近6成是面向三四线市场。
融资政策向优质房企倾斜
作为资金密集型行业，无论是拿地、还是后续的施工建设，都需要源源不断的资金投入。为了保证项目顺利开发，房企需要有足够的资金拿地，并有充足的现金流周转，融资渠道的畅通至关重要。
去年11月，为了稳定房地产融资，官方出台了“金融16条”。2023年1月初，央行银保监座谈会强调要落实好“金融16条”支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。
“金融16条”发布后不到两个月，中指研究院发布的数据显示，有120多家房企获得银行授信。从银行端来看，有60余家银行机构向房企提供授信，授信总额度超过4.8万亿元。
为了保证优质房企融资渠道的通畅，今年两会期间，住房和城乡建设部部长倪虹强调，要抓优质房企，一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企合理融资、改善负债情况。
作为优质民营房企，碧桂园一直重视自己的财务稳健和融资渠道的畅通。2022年，多数房企的盈利状况不佳，但是从数据看，碧桂园降低利润保稳定的效果显现，在行业整体承压的情况下，碧桂园的负债率与负债结构得到优化，净负债率降至10年来新低，2022全年没有出现任何违约或延迟支付本息的情况。
最为重要的是，在去年行业极其艰难的情况下，碧桂园全年共交付1384个批次、近70万套房屋，其中281个项目更实现了交付即办证，交付量高居行业榜首且超过二三名的总和。
这些无疑有利于碧桂园维持自己良好的企业信用，也是碧桂园融资渠道顺畅的重要支撑。
2022年，碧桂园发行了近百亿元人民币的公司债、中票、ABS、可转债等直接融资产品，完成3次股权融资共获得约115亿港币，有超十家银行逾3000亿元人民币意向性综合授信支持。
进入5月，碧桂园再次成功发行两期中期票据，第一期票据额度为8亿元、第二期票据额度为9亿元，发行期限均为2年，票面利率分别为3.8%、3.95%，两期均由中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。值得一提的是，这两期票据的主体及债项评级均为AAA。
回归地产主业，代建渐成风口
在过去加杠杆跑马圈地扩张时，开发商往往选择多元化道路，文旅、养老、造车等，甚至还打起了养猪的生意。但随着行业下行，大多开始收缩那些利润微薄甚至亏损的新业务，回归房地产开发，围绕主业继续延展、深耕。
这其中，代建业务成为各家竞相涌入的赛道。相较传统投资开发模式，代建业务拥有“轻资产、抗周期、高毛利”的属性，吸引了华润、碧桂园、龙湖、旭辉等一大批开发商云集于此。
中指院统计称，截至2022年底，发展代建业务的品牌房企已经超过60家，代建新签约建筑面积首次突破一亿大关，达到11073万平方米，同比增长11.3%。
作为代建行业第一股，绿城管理CEO李军此前曾预测称，中国房地产市场中期开发规模将保持在10亿平方米左右，市场会出现投资端去中心化的趋势，而代建作为更好承接去中心化的开发模式，将迎来新一轮发展。
“代管代建业务将是未来2-3年的市场机会点。”碧桂园总裁莫斌在年初业绩会上判断称，2022年地方城投在公开市场拿地的占比，从往年的10%左右上升到40%，许多拿地的地方平台公司、主导保障性住房建设的地方政府，以及接管保交楼工作的纾困代建需求正在急剧增多。
作为入局代建行业多年的资深玩家，碧桂园已累计承接项目超过150个、在管面积近1300万平方米，轻资产的代管代建业务也被视为公司重点业务之一。值得一提的是，公司布局多年的建筑机器人业务，也将为其代管代建业务拓展新的空间。
举例来看，近日，深圳市属国企人才安居集团坪山区沙湖保障性租赁住房项目顺利完成首块阀板基础浇筑。作为深圳市首个建筑机器人综合利用项目，在碧桂园科技建筑集团和广东博智林机器人有限公司提供的智能建造机器人助力下，在项目底板浇筑环节，地面整平机器人参与施工，并在混凝土初凝阶段进行提浆、收面和控制标高。在人机配合下，初凝平整度达±5mm，水平度合格率稳定在95%以上，大部分工作面一次成型。相关负责人介绍称，使用智能技术使得项目节省人工20%，效率提升10%。
当代建业务日渐成为开发商们努力打造的第二条增长曲线，这一赛道也变得日益拥挤。
在易居集团CEO丁祖昱看来，要想做出口碑赢得更大的市场份额，需要从产品力、品牌力、以及操盘、营销、项目管理、资源整合、综合业态开发等各方面出发，苦修内功，形成自己的差异化竞争优势，这样才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟。
